Wynajem mieszkań a wyższa stawka podatku od nieruchomości.

Wynajem mieszkań przedsiębiorcom a najwyższa stawka podatku od nieruchomości

Komentarz do wyroku NSA z 13 lutego 2026 r., III FSK 1354/24

1. Istota sprawy

Wyrok dotyczy niezwykle aktualnego problemu opodatkowania lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Spór sprowadzał się do pytania, czy lokale mieszkalne w kamienicy, wynajmowane przedsiębiorcom prowadzącym działalność gospodarczą, powinny być opodatkowane stawką właściwą dla budynków mieszkalnych, czy też stawką najwyższą – przewidzianą dla nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściciele nieruchomości argumentowali, że lokale pozostają mieszkaniami i nie zostały formalnie włączone do działalności gospodarczej (nie były wpisane do ewidencji środków trwałych ani amortyzowane). Organy podatkowe uznały jednak, że faktyczny sposób wykorzystania lokali wskazuje na ich gospodarczy charakter.

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną podatników i potwierdził prawidłowość stanowiska organów podatkowych.

2. Stan faktyczny

Podatnicy byli właścicielami kamienicy. Część znajdujących się w niej lokali:

była wynajmowana przedsiębiorcom,
w tym podmiotom prowadzącym działalność polegającą na krótkoterminowym najmie lokali.

Organy podatkowe ustaliły m.in., że:

część powierzchni budynku została zaniżona w deklaracji podatkowej,
lokale wykorzystywano faktycznie w działalności gospodarczej najemców,
najemcy prowadzili działalność polegającą m.in. na zakwaterowaniu krótkoterminowym.

W konsekwencji organ podatkowy wznowił postępowanie i zastosował wyższą stawkę podatku od nieruchomości właściwą dla powierzchni zajętej na działalność gospodarczą.

3. Kluczowy problem prawny

Sednem sprawy była interpretacja przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w szczególności:

art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. – definicji nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą,
art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. – dotyczącego stawki podatku dla budynków lub ich części zajętych na działalność gospodarczą.

Kluczowe pytanie brzmiało:

czy wynajęcie lokalu mieszkalnego przedsiębiorcy oznacza jego zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej?

4. Wykładnia przyjęta przez NSA

NSA podkreślił, że decydujące znaczenie ma faktyczny sposób wykorzystania lokalu, a nie jego formalna kwalifikacja czy sposób ujęcia w księgach podatnika.

W szczególności sąd wskazał, że:

jeżeli lokal jest wykorzystywany w działalności gospodarczej najemcy,
a jego używanie nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,

to należy uznać, że lokal został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

W takiej sytuacji stosuje się najwyższą stawkę podatku od nieruchomości.

NSA podkreślił, że w badanej sprawie lokale były wykorzystywane m.in. w działalności polegającej na najmie krótkoterminowym, który jest zbliżony do usług hotelarskich i nie realizuje funkcji mieszkaniowej.

5. Znaczenie uchwały NSA z 2024 r.

Sąd wyraźnie oparł się na uchwale siedmiu sędziów NSA z 21 października 2024 r. (III FPS 2/24), która rozstrzygnęła wcześniejsze rozbieżności w orzecznictwie.

Z uchwały tej wynika fundamentalna zasada:

lokal mieszkalny wynajęty w ramach działalności gospodarczej nadal podlega preferencyjnej stawce podatku tylko wtedy, gdy faktycznie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy.

Natomiast w przypadku:

najmu krótkoterminowego,
działalności hotelarskiej,
działalności polegającej na komercyjnym udostępnianiu lokali,

lokal należy traktować jako zajęty na działalność gospodarczą.

6. Wnioski praktyczne dla przedsiębiorców

Wyrok ma bardzo istotne znaczenie dla praktyki podatkowej, zwłaszcza w kontekście rynku najmu.

Z orzeczenia wynikają trzy ważne wnioski:

1. Liczy się rzeczywisty sposób wykorzystania lokalu

Nie ma znaczenia, czy lokal jest formalnie mieszkaniem ani czy został wpisany do ewidencji środków trwałych.

2. Najem krótkoterminowy oznacza działalność gospodarczą

Lokale wykorzystywane w modelu podobnym do usług hotelarskich mogą zostać opodatkowane najwyższą stawką podatku.

3. Wynajem przedsiębiorcy zwiększa ryzyko podatkowe

Wynajęcie lokalu firmie może spowodować zmianę kwalifikacji podatkowej nieruchomości.

7. Znaczenie dla gmin

Orzeczenie wzmacnia pozycję organów podatkowych gmin.

W praktyce oznacza to możliwość:

weryfikowania deklaracji podatników,
badania rzeczywistego sposobu wykorzystywania lokali,
stosowania wyższych stawek podatku w przypadku działalności gospodarczej prowadzonej w lokalach mieszkalnych.

Może to mieć szczególne znaczenie w miastach, w których rozwija się rynek najmu krótkoterminowego.

8. Podsumowanie

Wyrok NSA potwierdza kierunek interpretacyjny, zgodnie z którym o sposobie opodatkowania nieruchomości decyduje faktyczne wykorzystanie lokalu, a nie jego formalna klasyfikacja.

Jeżeli lokal mieszkalny staje się elementem działalności gospodarczej – zwłaszcza w modelu najmu krótkoterminowego – traci podatkową preferencję i podlega opodatkowaniu najwyższą stawką podatku od nieruchomości.