Zawieszenie działalności gospodarczej to za mało. NSA: podatek nadal wyższy

Naczelny Sąd Administracyjny, wyrok z 6.02.2026 r., III FSK 777/25
(LEX nr 4024699)

1. Teza orzeczenia

Samo zawieszenie wykonywania działalności gospodarczej nie powoduje automatycznie utraty statusu przedsiębiorcy ani nie wyłącza opodatkowania nieruchomości według stawek właściwych dla nieruchomości „związanych
z prowadzeniem działalności gospodarczej”. O kwalifikacji tej decyduje nie tylko faktyczne wykorzystanie, lecz również potencjalna możliwość wykorzystania nieruchomości do działalności gospodarczej.

2. Stan faktyczny i problem prawny

Spółka z o.o., która zawiesiła działalność gospodarczą 16 lutego 2018 r., zakwestionowała decyzję określającą podatek od nieruchomości za 2019 r. Organ uznał grunty, budynki i budowle za związane z działalnością gospodarczą i opodatkował je według wyższych stawek.

Spór koncentrował się wokół:

Wykładni art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. – czy zawieszenie działalności wyklucza uznanie nieruchomości za związane z działalnością gospodarczą;
Znaczenia wyroku TK z 12 grudnia 2017 r., SK 13/15;
Zarzutów proceduralnych (postępowanie dowodowe, operat szacunkowy);
Prawidłowości podpisu decyzji.

NSA oddalił skargę kasacyjną.

3. Kluczowe zagadnienie: „związek z działalnością” po wyrokach TK

Sąd słusznie odwołał się do dorobku orzeczniczego po wyroku TK z 24 lutego 2021 r., SK 39/19, który zakwestionował automatyzm kwalifikacji nieruchomości wyłącznie na podstawie samego posiadania przez przedsiębiorcę.

NSA przyjął jednak, że:

wyrok TK ma charakter interpretacyjny,
nie eliminuje przepisu z systemu,
wyłącza jedynie wykładnię utożsamiającą „związek z działalnością” wyłącznie z posiadaniem przez przedsiębiorcę,
dopuszczalne jest opodatkowanie, gdy nieruchomość faktycznie lub potencjalnie może służyć działalności gospodarczej.

W komentowanym wyroku podkreślono, że zawieszenie działalności nie oznacza jej definitywnego zakończenia ani utraty statusu przedsiębiorcy. Tym samym nieruchomość pozostaje w sferze potencjalnego wykorzystania gospodarczego.

4. Ocena stanowiska NSA

4.1. Charakter zawieszenia działalności

Stanowisko NSA należy uznać za zgodne z konstrukcją prawa przedsiębiorców. Zawieszenie działalności ma charakter czasowy i nie prowadzi do wykreślenia podmiotu z rejestru. W sensie prawnym przedsiębiorca nadal istnieje, zachowuje majątek oraz zdolność do wznowienia działalności.

W tym ujęciu trudno byłoby przyjąć, że samo zawieszenie automatycznie zmienia charakter wszystkich składników majątkowych.

4.2. Potencjalna możliwość wykorzystania

Najistotniejszym elementem uzasadnienia jest akcent na „potencjalność”. NSA wskazał, że aby uznać nieruchomość za związaną z działalnością, musi ona:

być faktycznie wykorzystywana do działalności, lub
potencjalnie nadawać się do takiego wykorzystania.

W komentowanej sprawie podatnik nie wykazał, aby nieruchomości utraciły obiektywnie zdolność do gospodarczego wykorzystania. Sama degradacja techniczna nie była wystarczająca.

Z perspektywy systemowej stanowisko to wzmacnia fiskalny charakter podatku od nieruchomości jako podatku majątkowego, opartego na obiektywnych cechach przedmiotu opodatkowania, a nie wyłącznie na bieżącej aktywności gospodarczej podatnika.

4.3. Granice ochrony konstytucyjnej

Wyrok pokazuje, że po orzeczeniach TK nie doszło do całkowitego odejścia od szerokiego rozumienia „związku z działalnością”. NSA wyraźnie ogranicza skutki wyroków TK do eliminacji skrajnie formalistycznej wykładni.

Ochrona konstytucyjna (art. 64 ust. 1 w zw. z art. 31 ust. 3 i art. 84 Konstytucji) działa więc jedynie wtedy, gdy nieruchomość:

nie jest wykorzystywana,
i obiektywnie nie może być wykorzystywana gospodarczo.

5. Wątki proceduralne

NSA trafnie odrzucił także zarzuty dotyczące:

braku postępowania dowodowego – podatnik nie zakwestionował skutecznie operatu szacunkowego,
wadliwości podpisu – brak normatywnego wymogu czytelności podpisu wyklucza możliwość stwierdzenia nieważności decyzji.

Szczególnie istotne jest podkreślenie przez NSA, że tylko rażące naruszenie prawa może prowadzić do stwierdzenia nieważności decyzji podatkowej. W realiach sprawy nie zachodziła taka sytuacja.

6. Znaczenie praktyczne wyroku

Wyrok ma istotne znaczenie dla praktyki samorządów oraz przedsiębiorców:

Zawieszenie działalności ≠ automatyczne obniżenie podatku od nieruchomości.
Ciężar wykazania braku potencjalnej możliwości wykorzystania spoczywa na podatniku.
Sama degradacja techniczna nie wystarcza, jeśli nieruchomość zachowuje obiektywną zdolność gospodarczą.

Dla gmin orzeczenie stanowi potwierdzenie utrwalonej linii orzeczniczej wzmacniającej stabilność dochodów z podatku od nieruchomości.

7. Wnioski

Wyrok III FSK 777/25 należy ocenić aprobująco. NSA zachował równowagę między:

konstytucyjną ochroną prawa własności,
a funkcją fiskalną podatku od nieruchomości.

Orzeczenie wpisuje się w konsekwentną linię, zgodnie z którą kluczowe znaczenie ma obiektywna, choćby potencjalna funkcjonalna więź nieruchomości z działalnością gospodarczą, a nie jedynie formalne zawieszenie aktywności przedsiębiorcy.

W praktyce oznacza to, że przedsiębiorca chcący uniknąć wyższej stawki podatku musi wykazać nie tylko brak faktycznego wykorzystania, lecz także realny brak możliwości gospodarczego użycia nieruchomości.

Zawieszenie działalności to za mało. NSA: nieruchomość nadal związana z biznesem i opodatkowana wyżej.